8 月 28 日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，商品房预售、现房销售迎来全国性制度调整，收紧预售门槛、有序推进现房销售，强化资金监管，从源头降低延期交付、烂尾风险，事关每一位买房人，本文梳理全部核心要点与政策解读。

1、预售制度升级：单体建筑主体结构封顶才可预售

新规：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地结合本地实际确定。

资金强监管：首付款、个人住房贷款等购房资金，必须全部存入资金监管账户；项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房企违约不能按期交房，购房人有权按合同约定解除购房合同，房企须按合同约定退还购房资金并承担违约责任。房企需在购房合同中约定购房资金存入监管账户的权利责任。

新旧划断：通知施行之日前已经取得建设工程规划许可证的项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管按原有政策执行；同时要求合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格监管保障资金安全。

2、有力有序推行商品住房现房销售，实现所见即所得

实施节奏（按项目手续状态区分）：

新出让土地、已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目：优先选择现房销售

已取得建设工程规划许可证的项目：鼓励实行现房销售

现房销售配套规则：

实行备案管理：房企完成项目竣工验收，将现房销售方案、具备交付条件的证明材料报市县住建部门备案；房屋及对应建设用地使用权，不得存在抵押、查封等限制交易情形，权属清晰。

现房销售定金制：取得建筑工程施工许可证后，房企可和购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。定金纳入监管账户，房屋达到交付条件后解除监管。房企违约不能按期交房，购房人可按合同解除定金合同，房企依法返还定金并承担违约责任；各地制定购房定金合同示范文本。

3、土地、金融、登记多政策协同落地

土地端：合理确定商品住房用地供应规模，可带规划方案出让；房企购地须使用自有资金，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，缴纳比例、时限由市县政府确定；现房销售项目，土地出让公告公开现房销售相关信息。

融资端：推行项目主办银行制，项目开发企业与主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，由其单独或牵头银团提供开发贷款等融资。以土地使用权抵押申请开发贷款，按分户土地使用权集合设定抵押，具体办法另行制定。支持通过股权、债券多渠道融资；对预售、现房项目按市场化原则满足合理融资，开发贷发放匹配项目建设周期。

建设与办证：实行项目开发公司制；压实项目开发公司工程质量首要责任，以及勘察、设计、施工、监理各方主体责任；优化审批流程，做好项目全流程管理，提升住宅开发品质。推行交房即交证，现房销售前一般应办理房屋首次登记；优化网签、不动产登记、抵押办理流程，推动交房时购房人同步取得不动产权证。

4、实施时间

本通知自2026 年 8 月 28 日发布之日起施行，各市县需制定本地实施细则。

✅对购房者：强化购房权益，降低交付风险

预售设置主体封顶门槛，叠加全额购房资金监管，资金要等到项目竣工验收、配套达标才解除监管，强化保交付能力。如房企逾期交房违约，可依据合同解除合同，要求退款并追责。

现房销售优先在新增土地项目落地，推动 “所见即所得”，减少交付货不对板、延期交付纠纷。现房项目收取的定金纳入监管，定金权益得到制度保障。

推进交房即交证，现房销售前一般完成房屋首次登记，简化办证流程，推动收房同步拿证。

✅对房企：调整开发模式，考验资金管理能力

新出让土地等新增项目优先现房销售，企业需要完成竣工验收才可销售，对项目资金、现金流管理提出更高要求。

预售全部购房资金、现房项目定金均纳入监管，资金支取受项目建设节点约束。同时配套主办银行制、多元融资、土地出让金可分期等政策，匹配开发端资金需求，平滑现房销售带来的资金压力。

✅对楼市大方向：双轨并行，推进房地产新模式

本次政策没有一刀切取消预售制度，走 “完善预售管理 + 有序推行现房销售” 双轨路径，设置存量项目政策过渡期，平稳推进改革。政策重心侧重保交付、维护购房人合法权益、提升住房品质，引导行业告别高周转模式，走向高质量发展。

区分项目类型：买房先确认项目是否在本通知施行前取得建设工程规划许可证，分清适用新规还是原有政策。

选购预售楼盘：核实项目是否符合当地预售条件，确认购房款按规定存入官方资金监管账户。

选购现房楼盘：核验备案材料，确认房屋无抵押、查封等限制交易情形；如缴纳定金，关注正式定金合同条款。

后续留意当地住建部门发布的地方实施细则，各地会结合本地实际细化执行标准。

本文为官方政策客观梳理解读，不构成任何购房投资建议。