发布时间：2026-08-28

发文单位：中国人民银行、金融监管总局

2026年8月28日，中国人民银行、金融监管总局正式印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，作为商品房销售制度改革的专属配套金融政策，全面改革个人住房贷款管理制度，从贷款年限、放款节点、存量利率调整、信贷风控、还贷帮扶等多维度优化规则，精准适配楼市新模式发展需求，全面覆盖新老购房者、房企融资全场景。

本次新政与同日发布的商品房销售制度改革互为配套、相互独立，一个规范新房销售，一个规范房贷信贷，共同落地房地产发展新模式，直接影响所有新、老购房者。

新规明确，个人住房贷款最长期限提升至40年，为购房者提供更大的还款弹性。

同时明确核心规范：房贷金额不得超过房屋评估价值，严格恪守首付比例底线；贷款1年及以内：可选择到期一次性还本付息或按月还款；贷款1年以上：统一执行按月还本付息模式。

客观解读：40年为政策法定最高年限，打破原有房贷年限上限，给予购房者更灵活的还款周期选择。该年限并非强制审批标准，银行将结合借款人年龄、征信资质、还款能力及自身风控规则综合核定最终贷款年限。拉长贷款年限可有效降低月度还款压力，但会相应增加总利息支出，购房者需结合自身经济情况理性选择。

新政针对市场存量房贷痛点，明确存量浮动利率个人住房贷款差异化调整机制。当市场利率波动，导致存量房贷利率与当期新发放房贷利率出现合理幅度偏差时，借款人可自主申请利率优化，切实降低长期还贷成本。

当存量房贷利率与当下新增房贷利率出现明显偏离时，购房者拥有双向自主选择权：直接与银行协商，修改现有房贷合同利率；申请新浮动利率贷款，置换原有存量房贷。

核心约束（官方原文硬性规定）：新协商利率加点，不得低于所在城市当期房贷加点下限；置换贷款金额，不得超过原贷款剩余本金；固定利率房贷不适用本次调整政策。

为规范住房抵押贷款秩序、防范楼市金融杠杆风险，本次新政明确两项禁止性监管条款，封堵行业乱象，规范信贷投放边界：严禁发放贷款金额随房产评估价值浮动、无明确用途的住房抵押贷款；房贷未结清前，不得以房产重新评估的净值为抵押，追加购房贷款。

此举旨在稳定楼市杠杆水平，防范房地产金融风险，保障市场平稳健康发展。

这是本次新政最核心、最利好刚需的调整，彻底改变期房购房逻辑。现房项目：完成销售备案后，银行方可发放房贷；预售期房项目：必须待项目竣工备案后，才能发放个人住房贷款。

通俗解读：结合同日落地的商品房销售新规，期房项目完成主体结构封顶即可合规预售、签订购房合同、缴纳首付款，但个人按揭贷款放款、月供计息时间，统一延后至项目竣工备案完成后。同时新规明确，个人住房贷款实行受托支付管理，现房房贷资金拨付至房企主办银行账户，预售房贷资金直接划入官方预售资金监管账户，全程闭环监管，杜绝资金挪用风险。

真正实现：房子建好、验收合格，再放款还贷，从信贷端彻底规避烂尾、延期交付风险，最大程度保障购房者权益。

针对特殊刚需群体，新政出台暖心帮扶政策。

针对存量房贷借款人突发还贷困难问题，新政出台市场化、法治化帮扶机制。若借款人因失业、疾病等特殊情况，阶段性失去收入来源、无力按期还贷，无需盲目逾期，可主动与贷款银行协商调整还款方案：合理延后还款时间、申请贷款期限展期、阶段性延迟归还本金。

有效缓解短期生活、就业变动带来的还贷压力，避免无辜逾期、征信受损。

1、对新房购房者：期房购房风险大幅降低，首付可交、月供延后，将项目建设风险转移至开发企业与金融端；40年房贷年限给刚需更低的月供选择，购房门槛进一步优化。

2、对存量房贷业主：浮动利率房贷拥有正规降息通道，无需转按揭、无需置换其他产品，可直接和银行协商调利率；但并非无条件降息，需满足利率偏离条件、遵守地方利率下限规则。

3、对楼市整体：本次信贷新政与商品房销售改革政策双向联动、系统配套，从“销售端+金融端”双向完善楼市基础制度。彻底终结楼市高周转、高风险发展模式，以“保交付、稳权益、防风险”为核心，推动房地产行业向规范化、高质量、可持续的全新发展模式转型，精准支持刚需和改善型住房需求。

温馨提示：本次新政自发布之日起施行，各地银行将陆续出台本地实施细则，具体办理流程、准入条件以当地银行官方口径为准。本文为官方政策客观解读，不构成任何购房、贷款投资建议。