10月15日开拍！城东双低密宅地重磅上线！城东改善房要变天？

张家港各个置业板块各有特点，城东乘航片区，也是不少自住购房者会重点对比考察的区域。板块内配套已经落地，城市界面较新，居住氛围成熟。不过近两年，板块内全新品质住宅供应不多，想在城东看新房的改善群体，大多只能选择二手次新房。

近期，城东乘航两宗连片宅地正式挂牌，可以说是板块一次重要的土地补仓。地块位于蒋乘路西侧，限时竞价安排在10 月 15 日上午 10 点。两块地规划为低密住宅，未来大概率打造洋房、小高层这类改善产品。

今天我们就客观聊聊这两宗地块，看看地块本身条件、周边配套，以及这场土拍会给港城楼市带来哪些变化。

本次出让的两宗地块紧密相邻，位于蒋乘路西侧，涵盖暨阳路南侧、南苑路北侧地块，地块形态规整、连片开发优势明显。

【2022-A05 暨阳路南侧、蒋乘路西侧】

占地面积：26766.03㎡

容积率：1.01-1.50

起始总价：20075万元

竞买保证金：4015万元

加价幅度：201万元

【2024-A08 南苑路北侧、蒋乘路西侧】

占地面积：49071.15㎡

容积率：1.01-1.50

起始总价：36804万元

竞买保证金：7361万元

加价幅度：369万元

两块地合计起拍总价约5.69亿元，起拍楼面价统一5000元/㎡。

这次土拍比较值得关注的地方，是两块地容积率上限 1.5，还有 10 米的建筑限高。参考这个规划条件，这块地基本不会做高密度高层。后续开发商有可能打造洋房、小高层这类低密产品，这类小区的居住感受，和刚需高层住宅一般会有差距。

另外两块地紧紧挨在一起，地块形状也比较规整。存在被同一家房企打包拿下、统一规划建设的可能性，如果是这样，整个小区的完整性和品质或许会更有保障。

熟悉港城买房市场的人都知道，乘航这片属于主城区里配套比较成熟的居住区。片区老房子不多，整体面貌比较新，生活配套也齐全，自住住起来很合适。

交通上：地块就在东二环边上，去杨舍老城区、暨阳湖、城西这些地方都挺快，平时上下班、跨区域出行很方便。

商业上：离万达、香港城都不远，买东西、吃饭、休闲都能搞定，日常居家或者周末出门逛逛都够用。

生态方面：挨着梁丰生态园，饭后散步、带孩子逛逛都方便，居住环境不错。

大家最关心的教育这块，跟大家说实在的，避开买房容易踩的坑：按照现在张家港施教区的划分，这片属于乘航片区，目前片区对应的学校是实验小学乘航校区、第一中学东校区。

这里重点提醒一句：这份土地挂牌公告里，没有确定或者承诺学区！上面说的只是按照现在片区情况做的推测，不等于以后就一定是这个学区。房子建好交付之后，学区怎么划，要以当年教育局发布的官方通知为准。买房不要单纯赌学区，一定要理性看待。

这次城东一次性挂出两块地，是下半年张家港主城区比较少见的优质住宅用地。后续土拍结果，有可能会影响接下来一两年城东改善房源的市场情况。

1、城东改善新房荒正式缓解

现在城东这边，想找品质改善类的新房选择不多，市面上大多是二手次新房。这些二手房有的户型偏老，挂牌价也高低不一。

这两块低密地块推出之后，正好补上板块新房短缺的情况。如果看好城东、想换一套品质房子自住的家庭，之后就多了新房可以看看。

2、板块改善属性进一步夯实

之前绿城已经在城东拿了一块低密地，这次又挂出两块连在一起的低密宅地，也能看出这片区域的发展方向偏向改善。后续这边大概率会以品质改善住宅为主，很难再见到高密度刚需楼盘，片区整体居住氛围和品质，有可能慢慢提升。

3、未来新房价格，取决于10月15日竞价结果

这块地起拍楼面价 5000 元 /㎡，放在城东这个板块来看，属于正常水平。

如果最后是底价成交，开发商拿地成本不算高，后面新房上市的价格大概率会比较稳，改善家庭入手的压力会相对小一点。

要是多家开发商抢地、拍出溢价，就说明市场看好城东这片改善板块，后续新房价格有可能往上走。

最后提醒大家：楼面价只是开发商拿地的成本，盖房子、装修、宣传、资金成本都还要另外算。这里的分析只供参考，不等于楼盘最终的售价。

04 置业参考：什么样的购房者适合关注这里？

结合地块规划属性、板块配套与置业门槛，给大家一份客观置业参考： 

✅ 适合人群：预算充足，看重居住品质、社区环境与板块成熟度，以自住、置换为主的改善家庭。片区居住氛围稳定，长期自住体验较好。 

❌ 谨慎入手：预算有限、追求极致性价比的纯刚需朋友。城东整体置业门槛偏高，建议多对比刚需板块，按需选择。

从之前绿城在城东拿低密地块，再到这次一次性挂出两块相连的低密宅地，能看出来这片区域偏向改善自住的定位越来越明确。

10 月 15 日这场土拍，是下半年港城楼市值得关注的事件，拍出的结果，有可能会影响后续城东改善新房的产品定位和价格水平。

我们会持续跟进这次土拍的全过程，一有拿地房企、成交总价、项目规划这类消息，马上分享出来。想持续了解城东楼市情况的，可以多关注我们后续的内容！

⚠️免责声明：本文仅为楼市资讯分享，地块所有信息来源于【张家港市挂[2026]经14号】官方出让公告，不构成任何购房投资建议。施教区为片区规划预判，最终以楼盘交付当年教育主管部门官方公示为准。