存量承压、行情分化：张家港楼市最新复盘

经过前期价格、成交持续回落的市场调整之后，张家港楼市不再是一路下跌的行情，不再出现全市统一的大涨或大跌，板块之间行情差距明显。市场主要依靠本地刚需自住、改善置换需求托底，新房成交具备一定韧性。但二手房挂牌量大、购房者观望情绪较重等问题仍然突出。本文结合官方统计数据，从新房、二手房、板块价值、市场风险以及未来走势几个方面，客观拆解当下楼市的真实情况。

根据张家港市统计局 2026 年 7 月 20 日发布官方信息：自 2025 年三季度起，张家港商品房销售面积增速连续 4 个季度位居苏州各区县首位。2026 上半年全市商品房销售面积 85.35 万㎡，同比下降 6.2%，降幅显著优于苏州全市平均水平，增速排名苏州十板块第一。

整体市场呈现弱企稳、强分化特征。刚需为本市需求基本盘，改善需求高度集中于杨舍主城区；乡镇购房需求以本地自住为主，纯投资需求基本退出市场。市场告别普涨普跌行情，楼盘品质、地段、交付安全性成为成交分水岭：国企、配套成熟项目去化更稳；老旧小区、远郊乡镇二手房挂牌库存高，议价空间明显放大。

1、价格特征

板块价格【市场调研参考区间，非官方统计】：

杨舍城北、城西暨阳湖改善板块：13500–17000 元 /㎡，精装改善产品为主，改善需求集中；

城东、塘桥刚需板块：10000–12000 元 /㎡；

远郊乡镇新建商品房：万元以内，整体去化节奏偏慢。

价格端，开发商直接大幅降价现象减少，更多以赠送车位、装修礼包、灵活首付等软性优惠促销（市场观察，无官方统计）。客户购房决策高度看重交付安全，国有平台、头部房企项目认可度更高，中小民营房企项目去化承压。

2、供应与成交

新房网签存在明显波动，集中营销节点会带来阶段性走量，日常自然到访偏弱。土地端供地策略持续优化，优先出让主城配套成熟小型优质地块，同时通过股权合作、地块分割等方式盘活存量搁置项目，严控远郊低效土地投放，从供给端稳定市场预期。房企拿地趋于保守，土拍资源持续向杨舍主城集聚。

1. 成交规模（住建局官网 2026-07-01 发布）

2026 年 1–6 月，张家港市存量房交易 7234 套，成交面积 92.16 万㎡。其中自行成交 1473 套，同比 + 14.81%；委托中介成交 5761 套，同比 + 13.14%，置换需求持续释放，存量房交易成为市场交易重要支撑。

口径提示：不动产登记存量转移件数和住建局房产交易统计口径不同（登记包含安置房转移），两套数据不可直接混同对比。住建局存量房统计仅为住宅二手房交易，为本段权威口径。

2. 市场特征

二手房当前属于典型买方市场，核心矛盾是挂牌库存充足，房源之间竞争激烈，卖方议价空间较大。

• 杨舍主城区次新房、配套及教育资源优质房源：价格韧性更强，议价幅度相对有限；

• 老旧小区、安置房、乡镇二手房：降价挂牌房源较多，议价空间更大；

• 暨阳湖等稀缺景观优质住宅，行情独立性更强。

交易结构上，卖一买一的置换客户是二手市场主力。购房者看房周期拉长，对楼层、装修、房屋瑕疵、交易税费等细节十分挑剔。

年内地方出台房地产托底政策，叠加省级公积金优化、国家换房个税退税等组合政策，围绕以旧换新、优化土地供应、盘活存量项目、信贷宽松等方向稳定市场。政策托底作用持续显现，但更多是托底防风险，难以扭转市场分化格局。信贷环境保持宽松，持续支持自住与合理置换需求。

1、杨舍主城（城北、城西暨阳湖）：张家港楼市核心板块。览秀城商圈、暨阳湖生态配套加持，改善需求集中，新房、次新房流动性最优，资产抗跌性最强，是本地改善置业首选。

2、城东板块：刚需主力板块，配套持续完善，以首次置业本地刚需为主，高性价比项目成交活跃度较高。

3、塘桥、锦丰等乡镇板块：需求高度本地化，外来购房客很少；新房以刚需小户型为主；二手房流动性偏弱、库存高，仅适合本地自住，几乎没有投资价值。

1、二手房存量压力突出，安置房、老小区持续挂牌，供给过剩压制二手市场，存量房源去化周期较长；

2、板块分化持续加剧，主城优质房源与乡镇老旧房源行情割裂，非核心区域房产变现难度高；

3、市场信心修复缓慢，即便政策持续托底，购房者预期依旧谨慎，只有确定性强、性价比突出的项目才能实现有效转化；

4、房企投资策略收缩，拿地重心聚焦主城优质地块，远郊区域开发意愿不足。

1、短期（至 2026 年底）：市场维持弱企稳格局。四季度成交或存在阶段性脉冲机会。新房价格整体保持平稳；二手房延续以价换量，不存在全面反弹基础。

2、中长期：板块分化进一步加深。杨舍主城配套成熟的优质改善资产，保值与流动性更强；远郊房源、老旧住宅、配套薄弱房源持续承压。楼市底层逻辑已经由房价上涨预期，转向自住功能、地段配套、流通能力。

3、需求端：自住刚需、改善置换是两大核心支撑；纯房产投资需求持续退场，购房需优先评估交付安全、地段配套与未来流通性。

• 刚需自住：优先杨舍主城配套成熟板块，优先国企 / 品牌现房、准现房；二手房可在合理议价区间筛选优质次新房；

  
  
  

• 改善置换：充分利用以旧换新、换房个税退税等政策红利，优先暨阳湖、城北高品质改善项目，重点考察物业、小区品质；

  
  
  

• 投资提示：不建议在张家港进行房产投资；乡镇、老旧小区房产存在较高流动性风险。

  
  
  

数据来源：张家港市统计局、张家港市住建局、张家港市自然资源和规划局、苏州市住房公积金管理中心官网公开文件

免责声明：本报告仅对政府公开统计数据整理汇总；板块价格、议价空间、客户偏好属于市场定性观察，并非官方发布成交均价；全文不构成任何购房、投资、资产处置建议。