河北村组团农房交付在即！张家港农房改善前景解析

河北村组团农房交付在即！深度解析张家港农房改善前景金秋时节，经开区（杨舍镇）河北村组团翻建项目建设稳步推进，16 户江南风格独栋新农房预计 11 月 30 日交付。这一项目也是张家港组团式农房更新的典型样本，它背后，是港城农村住房建设逻辑的重大转变：从过去拆迁安置为主，转向鼓励农户自主更新、组团翻建。结合张家港《高质量推进农房改善工作方案》《农房翻建若干激励措施（试行）》等官方文件，我们一起来剖析张家港老房翻新的底层逻辑与未来走向。

此前张家港农村居民改善居住，大多寄希望于拆迁、预拆迁安置。而根据《张家港市农村住房条件改善五年实施方案（2022—2026）》以及后续《张家港市高质量推进农房改善工作方案》，政策导向明确：非必要不拆迁，把农房翻建改建作为老旧农房改善的主要路径。

政策重点倾斜两类农房：优先支持 1980 年及以前老旧农房、C/D 级危房解危；1981—2000 年建成农房鼓励自愿改善。除危房加固、原址单户翻建外，组团翻建被官方定为破解零散自建房痛点的核心模式，河北村就是全市代表性组团项目。河北村本次一期规划 16 户，整个片区计划用 5 年实施 7 期工程，远期预计惠及近 320 户村民。

同时配套激励政策：连片 5 户以上组团翻建，镇村可享受额外配套设施奖补；免收农房建设相关计划指标费、空间指标费、耕地开垦费，降低建房土地成本；推行农房建房 “一件事一次办” 线上审批，大幅压缩审批周期，降低农户办事门槛。建筑管控标准清晰：宅基地不超 160㎡，建筑占地面积不超 120㎡，层数上限 3 层，总建筑面积不超 300㎡，兼顾居住需求与江南民居风貌管控。

很多村民关心自家老房子能不能翻新，这里要明确规划红线分类管控，也是未来张家港老房的核心分水岭：

1.规划发展村庄、一般村庄：符合村庄规划、风貌管控要求，满足宅基地一户一宅要求，可申请原址翻建、修缮加固，是农房改善主力区域，全市约 97% 村庄属于可翻建范畴。

2.搬迁撤并类村庄：原则上不允许原地新建翻建。村民改善途径分为两种：进城入镇购房，或是到规划发展村庄集中规建点异地组团建房。这类村庄的存量老房，长期方向是通过宅基地自愿有偿退出、闲置农房盘活逐步减量，不会大规模原地翻新。

从本次新闻素材的阶段性统计看，截至 9 月底，张家港累计完成农房改善 1100 户，实施农房翻建超 800 户。全市农房翻建占农房改善比重持续提升，已经从 2023 年 17% 提升至 40.5%，越来越多农户选择自主更新，不再等待拆迁。

1. 符合规划片区：组团翻建持续扩容，品质化江南新农房成常态

   
   
   

根据《张家港市高质量推进农房改善工作方案》“十五五” 规划目标：

• 2026 年底：打造 10 个农房改善典型村，农房改善率 15%

• 2028 年底：打造 20 个典型村，改善率 30%

• 2030 年底：打造 30 个典型村，农房整体改善率 50%

未来杨舍、塘桥、凤凰等多个镇将持续新增组团翻建点位，农房不再是农户零散自建。统一设计风貌、道路管网、天然气等基础设施同步配套，像河北村这样的江南独栋新农房样板会持续增多。这类合规村庄的老宅，未来的出路主要是：危房加固修缮、原址单户翻建、连片组团统一新建。 农房不再追求大规模拆迁，而是循序渐进有机更新。

2. 搬迁撤并类村庄存量老宅：以盘活、有偿退出为主，原地翻建受限

撤并村内老旧农房，原地大规模翻建通道基本关闭。对于房屋尚可使用的农房，政策方向是盘活闲置宅基地与闲置农房资源，通过农村产权交易平台出租、合作、入股，发展乡村民宿、乡村文旅等业态，增加财产性收入；对于危房，则引导农户异地建房或者自愿有偿退出宅基地，腾退土地用于全域土地综合整治。这类老宅未来不会拆迁暴富，更多是有序退出或经营性盘活。

3. 保留风貌的传统村落：微改造、精提升，不大拆大建

对于拥有水乡特色、历史建筑的传统村落，不会大规模推倒重建。政策采取 “微更新” 模式，立面修缮、基础设施升级，保留原有乡村肌理，保护江南乡村风貌，兼顾居住安全与文旅价值。

1.尊重农户自愿原则：组团翻建需要连片农户达成共识，村民意见统一是项目落地前提，无法强制推进。

2.资金成本压力：虽然政府配套奖补降低土地成本，但主体建房资金仍由农户承担，属于农户自主投入。

3.宅基地属性不变：翻建后的新农房依旧是农村宅基地，遵循一户一宅政策，不能像商品房一样自由对外买卖，仅可在政策框架内流转使用权。

河北村新农房项目，不仅仅是 16 户村民的安居工程，更是张家港乡村建设模式转型的缩影。未来港城农村老房，将告别 “一刀切拆迁” 时代，进入分类施策、有机更新新阶段。规划发展村的老旧农房，将迎来持续的翻建改善浪潮；搬迁撤并村庄老宅，以盘活、有序退出为主；传统村落侧重微改造。

安居才能乐业，农房改善不是简单 “盖新房”，而是在守住宅基地制度、国土空间规划底线的前提下，平衡安全、风貌、土地集约利用，稳步建设宜居宜业和美江南乡村。

📌资讯提示

本文政策依据：《张家港市农村住房条件改善五年实施方案（2022—2026）》《张家港市高质量推进农房改善工作方案》《关于推进全市农房翻建的若干激励措施 (试行)》。

注：文中 “截至 9 月底累计完成农房改善 1100 户，实施农房翻建超 800 户” 为本篇新闻报道阶段性统计数据，项目建设、审批、交付、宅基地相关细则以张家港住建局、资规局、农业农村局官方最新通知为准。